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2014年11月南昌市房地产市场研究报告
来源: 发布时间:2015-03-27 10:34:19

        一、月度房地产市场简析


        央行降息短期利好楼市,“组合拳”还有后招

        继“9·30”新政出台才过去50余天,央行毫无预兆的于11月22日宣布不对称降息,其中一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。回顾过往两次集中降息降准的周期,均对房地产市场成交和房价带来了明显的拉升作用。而据中原地产研究中心统计数据显示,11月54个城市住宅合计签约27万套,这一成交量环比10月上涨了8.9%,北京新房、二手房成交量更是双双破万套,创造了年内最高成交月度纪录。从影响来看,此次降息将进一步增强短期市场的信心确立,短期内将刺激楼市上行。不仅如此,多家银行、券商及国外投行的最新报告显示,尽管央行已经表示此次降息是中性操作,但业界已经对打开降息、降准窗口预期,时间锁定为今年底至明年一季度。

        绿地21亿取市中心商住用地,航空城狂揽460亩居住用地


       11月份,南昌市共计推出土地12宗,供应面积1062.942亩;成交9宗,成交面积924.34亩,成交率为86.96%。成交土地中,编号为DABJ2014075的商业、商务、居住用地土地位于西湖区孺子路以南、象山南路东西两侧,最大容积率3.3,由绿地集团以1353万元/亩的底价竞得,共耗资21.66亿元。江西洪都航空工业集团有限责任公司、航发投资管理快乐赛车联合竞得京东板块瑶湖航空城4宗居住用地,合计土地面积460.006亩,合计土地出让金额为2.76亿元。
 

 


        收官战号角响起,51次推盘全面超越10月

 

        从市场推盘数据监测来看,11月10个板块均有推盘,共计44个楼盘、51次推盘,新推续推面积达68.39万㎡,创下今年新高,环比更是大幅上涨。从板块来看,京东、红谷滩板块分别排列榜首,开盘楼盘高达8-9个,开盘次数均达到11次。本月共有7个纯新盘入市,环比上月增加1个,主要集中在京东及红谷滩板块。在信贷、降息双双发力,以及开发商年末抢收的有心推动之下,今年的年末收官之战显得异常火热。
 


        房价企稳,试探性上涨隐现苗头

        本月新推、续推折后均价8210元/㎡,同比、环比双双呈现上扬趋势,分别增加1061元/㎡、521元/㎡,涨幅14.84百分点、6.78个百分点。价格上涨的主要原因是由于进入11月以后,开发商取消了部分优惠折扣,加之轮番利好重建市场信心,开发商对于价格上涨蠢蠢欲动。此外,就是联泰棕榈庄园、江铃瓦朗格、恒大帝景等别墅或高端产品对整体价格也有一定的拉升作用。

 

 


        十板块全面供应,周边板块实现热销

快乐赛车         本月十个板块全面集中供应,其中,红谷滩、京东板块仍是供应的主力,两个板块供应占比占本月供应新推、续推量的48.23%,也仅有这两个板块供应量在10万㎡以上。而销售端,昌北、湾里、象湖三个板块也,在奥克斯盛世华庭、香逸熙园、力高澜湖郡等项目热销的助推下,销售率位居前列,超越了红谷滩、京东等供应大户。

 

 



        户型供应增加至8种,五房、六房销售为零

        本月产品线极为丰富,达到了8种之多。其中,三房、二房户型产品分别供应了40.99和13.99万㎡,继续延续上月的格局。销售端,虽然产品类型丰富,但成交主力仍然集中在二、三房产品中,由联泰棕榈庄园、江铃瓦良格、城泰威尼斯江域等项目供应的别墅产品去化表现也较为不错,而由水天一色、中大青山湖东园推出的五房、六房产品则销售表现欠佳。
 

 

        小高层、别墅产品去化较好,公寓去化最差

        本月建筑形态供应整体格局并无太大改变,仍然是高层产品为供应主力,多层、小高层产品供应略降。但从销售方面来看,万科海上传奇、力高澜湖郡、新力帝泊湾拉动小高层产品去化量,助增销售率高达60.91%,取得优异成绩;别墅产品因联泰棕榈庄园和江铃瓦良格的热销去化也成功过半。而供应较差的公寓产品在本月销售也表现欠佳,虽然如世茂APM去化尚可,但受限购政策取消的影响,整体去化十分低迷。
 

 

 

        二、下月市场发展趋势分析

 

        年末冲刺战,翘尾或成定局
 

        随着各种利好政策的不断出台,使得市场信心不断增强,同时开发商在价格方面也做出了一定的让步,楼市成交量得到提振。从国内市场来看,在“930”信贷新政,以及央行降息、松绑限购、调整公积金贷款政策等多重刺激下,全国楼市在11月份都出现了回暖迹象,南昌楼市虽不如一线城市回暖的快,但也受益不小。从本轮市场表现来看,新政的利好使得新房成交量已恢复至去年高位水平,但开发商整体库存压力依然存在,加上年底的业绩压力,短期内尚不具备调价的动力,平价走量仍是主流,因此,综合作用之下,年末成交“翘尾”或成为定局。


        下月土地供应预计10宗以内,年末收官无亮点

        今年南昌土地市场虽然优质地块不断入市,但难掩整体的平淡,最后的收官或许用“草草收官”形容更为恰当。从市国土局获取的信息显示,12月份南昌市将至少推出7宗土地,其中4宗为工业用地,另有红谷滩九龙湖1宗216.718亩的商住用地、红角洲1宗72.299亩商业用地和市中心1宗17.577亩居住用地,从时间安排来看,12月土地总供应应该在10宗以内。且无亮点土地出现。由此来看,南昌土地市场今年将以平淡收官,只能待来年再战。

        预计44盘新推,京东板块公寓集中入市

        统计显示,12月份全市预计将有44盘推出新盘房源,相比11月也不逞多让。具体而言,京东、象湖板块推盘数较多,分别为9个和8个;红谷滩表现相对疲软,仅3个楼盘预计推盘。从所推产品来看,京东板块迎来公寓产品集中推盘,新力方、紫晶国际广场、艾溪湖一号、华宸东区国际都将推出各自的公寓产品。新盘方面,除京东的两个新盘外,昌北板块将迎来北大资源智汇苑和君苑豪庭两个新盘的入市。整体而言,未完成业绩的开发商仍是多数,抓住年底最后一个月抢收,当真是“八仙过海各显神通”。

        又见抄底,一二线城市未来房价仍看涨

快乐赛车         今年市场下行,个别城市的房价甚至跌回12年,但随着政府救市政策的出台,房价筑底已经基本结束,已经进行的降息和可能接招的降准为后市房价上涨埋下的伏笔,此时确实是市场抄底的好时机。套用正式退休的任志强最后一次房价预言,“北京、上海、广州、深圳四个一线城市今年以来土地出让收入已突破6000亿元,住宅用地突破3000亿元。其间地价上涨大约57%。以如此高的地价为基准,房价将很难有下降空间。”当然,任志强所言一直是围绕一、二线城市做出,三、四线的房地产市场危机在明年恐怕将愈演愈烈。


        三、附件


        附件一:新建商品房预售体量走势
 


       附件二:新建商品房成交走势


       附件三:南昌市、县住宅成交TOP 10
 


 

       附件四:预计下月入市项目一览表




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