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2017年8月南昌市房地产市场研究报告
来源: 发布时间:2017-09-20 10:03:59

一、全国政策动态

1、调控不松绑,以去年10月为房价调控红线
        已有至少20个城市政府主管部门,陆续组织开发商开吹风会,传达下一步楼市调控方向:主要是强调调控不会放松,要开发商合理定价,选择积极出货;并以去年10月份作为房价调控红线。
同致解读2017年上半年,持续收紧的楼市调控政策使得房产市场的热度有所降温,成交量明显回落,价格逐渐走稳或回调。但楼市并没有真正的稳定下来,需要制定楼市调控的长效机制,保障楼市平稳发展。本次的吹风会,也是为了传达确定楼市调控方向,通过房价控制目标的手段防止价格涨幅,就是以去年10月份的房价作为红线,地方主管部门要严防死守房价,对于新开盘的预售价格不能超过红线。南昌早在去年楼市调控加码就强调以10月份的房价作为红线。也有部分城市因限价的原因,新房和二手房价格出现明显倒挂现象,也就是说新开的楼盘价格,比周边二手房便宜10%-30%不等。因此,有的楼盘宁愿捂着不买,也不去申请预售证。深圳的华润悦府就是一案例,开盘价格在9.3-16.3万/平米之间,相比2015年12月的开盘价还低,当日的去化率达到75%,市场炒作大卖,最后以深圳国土委出面调查澄清收场。政府虽然一直在控制,但市场乱象仍有出现,因此短期内是不可能取消调控的,在房价未稳定前,调控不松绑。

2、中国房地产市场正在迎来租赁时代,多地租赁新政密集下发
        自6月,国务院提出培育发展住房租赁市场的具体要求以来,全国已经有广州、合肥等近20个城市出台了有关租赁住房的相关政策。上月,九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。杭州、深圳等11个租赁试点城市陆续下发租赁新政。
同致解读据住建部统计,目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%,其中以新就业大学生和外来务工人员为主。在高房价时代,与新市民旺盛的住房租赁需求相比,我国大中城市租赁市场存在房源总量严重不足、租价高、供应结构不合理、租住环境一般等问题。然而,发展住房租赁能在一定程度上解决租赁房源不足的现象,大力发展住房租赁市场已成为热点中大城市的共识,中国房地产市场正在迎来租赁时代,这不仅是住房真正回归居住属性,更可以减少非理性购房需求。有数据统计,近期已有超过30个省市出台了有关租赁的政策内容。深圳在8月28日发布《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》、《深圳市住房租赁试点工作方案》推进住房租赁市场工作,响应国家探索建立“租售并举”机制;杭州在8月30日发布《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》,提出未来三年新增租赁住房要占到新增商品房三成。

3、37条惩戒措施,房企违规将入黑名单
        住建部联合国家发改委、人民银行等31个部门联合发布《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》,正式确定房地产领域相关联合惩戒对象与联合惩戒措施。惩戒对象包括房地产开发企业、房地产中介机构、物业管理企业。失信房地产企业的法定代表人、主要负责人和对失信行为负有直接责任的从业人员。
同致解读:一直以来,就有许多城市开展房地产领域违规行为的整治。武汉也是其中之一,仅2016年,武汉便发现存在各类违法违规问题的项目124个,并对其中的47家开发企业下达了《整改通知书》,将违规行为记入开发企业信用档案,对问题严重,社会影响较大的1家开发企业和5家房地产代理公司启动行政处罚程序。此次的惩戒措施涉及的范围扩大,失信行为种类、级别明确,足以看到监管者对失信主题惩戒的决心。主要措施包括采取限制或者禁止惩戒对象的市场准入、限制取得政府供应的土地、限制“五证”的发放、限制企业债券发行、限制发起设立或参股金融机构以及小额贷款公司、融资担保公司、创业投资公司、互联网融资平台等机构。同时,在审批证券公司、基金管理公司及期货公司的设立及变更持有5%以上股权的股东、实际控制人时,将其失信信息作为审批的参考。31个部门信息互通,联合惩戒,加大落地执行力度,基本可以保证惩戒措施落地不留死角。

4、全面排查地方十年棚改项目,逾期不交付可问责
        为进一步加强棚改安置房项目建设管理,全面掌握房源逾期未交付使用情况,加快推进保障性住房的合理分配使用,住建部正在要求地方对2008年以来棚改项目进行全面排查并整改。
同致解读棚改项目的顺利进行,才能为困难群体的居住问题提供保障。棚改是国家重点关注的项目,每年都有不少地方实施拆迁改造,政府也不断加大保障房的建设力度,每年新建的保障房高达数百万套。政府在大力解决居住问题的同时,也会出现了一些保障房因选址较偏远,配套不健全导致的闲置问题。出现保障房无法交付使用或闲置问题的原因,一是建设环节,配套建设跟不上,没法使用;另一个原因是在分配环节,或者分配耗费时间长,或者位置太远没人愿意去;另外,开发建设单位资金短缺,无法如期完成建设也会导致保障房无法按时交付。
审计署6月23日发布的《2016年保障性安居工程跟踪审计结果公告》显示,2016年全国有12.87万套基本建成的住房因配套基础设施建设滞后,搁置1年以上无法交付使用;27.24万套住房因位置偏远、户型设计不合理等,已办理竣工验收备案但空置超过1年。这也意味着超过40万套保障房无法正常交付给住房困难群体使用。住建部下发的《通知》主要排查内容包括截至排查时点,尚未按照安置补偿协议约定时间交付使用的棚改安置房项目(下称“逾期未交付使用项目”)个数、项目名称、列入计划年度、项目计划开工套数、项目建设进度、逾期未交付使用原因,问责处理情况等。排查十年棚改项目,是为了进一步加强棚改安置房项目建设管理,有效满足群众合理诉求,保障棚改安置房的建设能够顺利进行。

二、南昌经济与市场资讯

1、南昌首套房贷利率调整
        据报道,北广深等一线城市首套房贷利率上调,由基准利率上浮5%-10%,二套房则上浮15%-20%。南昌虽没有出现一线城市房贷利率的上调,但目前公布了8家银行的首套住宅利率标注为基准利率,9.5折的利率优惠全部取消,二套房住宅房贷利率由基准利率上浮10%。
同致解读住宅房贷利率上调,让不少想要买房的人陷入苦恼,这意味着月供额增加了。还有些已经买房且正在还贷款的购房者担心房贷利率调整影响自己的月还款额,其实不必过多担心,,因为无论央行的基准利率如何调整,购房人获得了银行利率优惠贷款的年限里,始终享受利率优惠。房贷利率调整并不所有人都会担心犹豫,对于闹“钱荒”的刚需购房者来说,房贷利率上浮,说明每个月的月供又要增加了。但是对于“人傻钱多”的市民,也不在少数,他们并不担心多出来的百元月供。

2、南昌近期拟出让千亩住宅及商住用地
        近期南昌市拟出让近千亩住宅及商住用地,这些地块范围涉及青山湖区、青云谱区、经开区、高新区、红谷滩新区和湾里区。经开区、高新区、红谷滩新区拟出让住宅用地569.577亩
同致解读楼市调控政策在上半年取得较好的成效,政府在限购文件中也提出要加大土地供应,加强土地管控。在2016年年末,南昌制定2017-2019三年住房用地供应计划,其中2017年计划供应340公顷。3月24日,又公布2017年南昌市土地供应计划,计划供地合计30777亩,与2016年的23168.24亩相比,足足增长了32.8%。近期,南昌市拟出让近千亩住宅及商住用地,并涉及6个区。在这些拟出让的土地中,住宅用地占了大头,主要来源于经开区、高新区、红谷滩新区,共有569.577亩。青山湖区、青云谱区、湾里区拟出让345.862亩商住用地。

3、江西首幢装配式别墅“样板房”亮相
        像“搭积木”一样装配式房子,我省首幢别墅“样板房”已建好,总建筑面积大概400平方米,首个生产基地本月投产。
同致解读去年8月南昌纳入我省装配式建筑发展试点城市,大力提倡住宅全装修交付使用,提高全装修建筑的比例。积极发展装配式建筑,加快建立装配式建筑产业基地和示范项目,加快形成装配式建筑产业体系。近期,我省首个装配式别墅“样板房”已建好,面积大概400平方米。所有的部件都是根据建设项目的设计图纸比例,先预制楼板、楼梯、柱子和横梁等零部件,然后再运至施工现场进行安装的。与以往的建筑现场不同的是,这栋别墅外面没有包裹的脚手架和防护网,也没有瓦工师傅砌墙、抹灰。整体别墅的墙体都很光滑、很平坦。现场的安装师傅说这幢别墅是由六七个人,花三天时间拼装完成。从这些上就可以看出装配式建筑的优点多多:安装无需搭设外加脚手架,施工现场整洁清爽、无抹灰的绿色施工,施工用工量大大减少,人工成本至少减少三四成,工期大为缩短。目前,首个生产基地将会在本月投产,建成投产后将做到“五节一环保”即节材20%、节能70%、节水80%、节时60%、节地20%,全流程水、气、声、渣大量减少,把污染、能耗、工地伤亡事故率降到了最低。

4、红谷滩将启动三次开发,九龙湖将全面爆发
        红谷滩新区将重点加快九龙湖新城建设,适时启动“三次开发”。这是红谷滩发展的又一重大机遇,三次开发的内容来看,打造九龙湖新城是重中之重。
同致解读地铁二号线的开通无疑为九龙湖的发展带来利好,不需要再坐一两个小时的公交去万达文化旅游城玩耍,现在只需半小时就能到。购房者也不用担心在九龙湖买房上班不方便的问题,通过地铁就能直达。红谷滩从2002年开始启动开发,到2012年,九龙湖新城横空出世,成为红谷滩新区发展的重要引擎。九龙湖经历五年开发打造,新城框架已经显现,逐渐成为南昌城市版图中与老城区鼎足而立的新城区。今年红谷滩新区将重点加快九龙湖新城建设,适时启动“三次开发”,努力将九龙湖建设成全省城市管廊建设的示范区,南昌新的城市客厅,并建设成为公共交通导向新城,建设沿轨道交通线街区。九龙湖新城不断发展建设,完善生活配套,打造交通路网,通过“三次开发”的打造下,九龙湖新城建设将迎来全面提速,爆发在即。一直以来,九龙湖就是人们置业的热门区域,未来该区置业热度将直线上升。

5、《关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见》
        8月2日,南昌市出台《关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见》提出,努力把南昌建设成为最具有“核心增长极、交通枢纽核、山水生态城、文化名都会”四大特质,工业文明、城市文明、生态文明融合发展的现代化新型城市典范。
同致解读一个城市的规划建设程度,可以看出该城市的经济发展状况。南昌虽是江西省的省会城市,但在城市规划建设还有很多不足之处,此次《意见》的出台,在几个方面实施规划:力争用3年左右时间,全面清查并处理城市建成区违法建设;2年内完成路灯杆编号定位服务系统建设,完成在南昌大桥、生米大桥、英雄大桥、八一大桥等过江桥安装超载超高监控系统;在重点路口、路段规划建设人行过街天桥、地下通道等立体道路交通体系。 并规划重点区域,推进扬子洲等区域城市设计,新城区重点推进九龙大道两侧的城市设计工作。改善居住条件,对相对集中成片的、需要拆除、改扩建、综合整治的危险房屋,优先纳入棚户区改造计划。这些规划的建设完成,将会提高南昌市公民的幸福感,无形中促进房地产市场的发展,让更多的购房者感受到南昌城市、生态文明,宜居的好地方。

南昌房地产市场运行情况

(一)土地市场运行情况
1、土地供应与成交

        南昌市本月共有7宗土地推出供应,并全部成交。土地成交面积为31.4万㎡,同比下降42.2%,环比下跌59.3%;成交金额为2.6亿元,同比下跌60.5%,环比大幅下降,降比为92.7%。
图1  20168月-20178月南昌市土地供应与成交价量
        从土地用途层面来看,本月共成交4宗工业用地,成交面积为29.3万㎡,同比下滑6.1%,环比上浮4.6%;商服用地成交3宗,成交面积为2.1万㎡,同比和环比分别下降41.7%、92.3%;住宅用地零成交。
图2  20168月-20178月南昌市土地分用途成交面积(单位:万㎡)

        土地市场本月共有4个区域推出供应,从各区域土地成交面积情况来看,新建区成交21.1万㎡,占全市总成交面积的67%;高新区成交8.2万㎡,占全市总成交面积的26%;湾里区成交1.3万㎡,占比为4%;西湖区成交0.8万㎡,占比为3%。
图3  20178月南昌市各区土地成交面积

表1  20178月份南昌市土地成交明细表
宗地号 位置 用途 土地面积(亩) 起拍价(万元) 成交金额(万元) 楼面价(元/
竞得人 交易日期
DABJ2017020 西湖区孺子路以南、船山路以东(B01、B04地块) 商服 11.858 14324.464 14324.464 4027 江西赣盛置业快乐赛车 2017-8-14
DAFG2017016 高新区光伏规划二路以东、光伏三路以南 工业 122.373 1109.92311 1109.92311 91 南昌高新置业投资快乐赛车 2017-8-25
DAIJ2017021 湾里区天宁西路以东、陈家路以北(控规D-11-02) 商服 11.508 1910.328 5454.792 4740 南昌市鑫和置业快乐赛车 2017-8-31
DAIJ2017022 湾里区天宁西路以东、陈家路以北(控规D-11-10地块) 商服 8.626 931.608 2113.37 3675 南昌市鑫和置业快乐赛车 2017-
DAK2017004 新建区厚田乡狮子村现状路西侧 工业 15 126 126 63 江西沙沁实业快乐赛车  
DAK2017005 江西新建长堎工业园区岗背路东侧、兴业中大道南侧 工业 176.22 1671 1671 71 南昌国晟产业投资快乐赛车  
DAK2017006 江西新建长堎工业园区帅家二路东侧、宏图北大道南侧 工业 125.96 1202 1202 72 南昌国晟产业投资快乐赛车  
2、土地交易分析
        8月,南昌土地市场供应量虽不及上月,但拍卖热度开始上扬。本月共推出土地7宗,全部成交。从成交数据显示,8月份的土地成交面积和成交金额均呈现下跌趋势。其中,工业用地成交4宗,商服用地成交3宗。
        本月南昌土拍市场最受关注的是湾里区的两宗商服用地。这两宗土地均位于天宁西路以东、陈家路以北,在经历了数小时异常激烈的竞价过程后,均被南昌鑫和置业快乐赛车以7568万元的总价顺利成交。两地规模总20.134亩,起拍价分别为166万/亩、108万/亩,折算楼面价仅1620-1650元/㎡。 其中,DAIJ2017021地块以楼面价4740元/㎡,总价5454.8万元成交,溢价率达到185.54%。DAIJ2017022地块以楼面价3675元/㎡,总价2113.37万元成交,溢价率达到126.85%。对比湾里区以往的成交记录来说,DAIJ2017021地块成为湾里区新“地王”。两地块周边住宅小区众多,教育资源环绕,可谓是湾里人口密集区域,未来还有希尔顿文旅项目在附近筑起。又因该地块规定必须2年建成,到2019年湾里区将会迎来首座商业体,湾里也将热闹起来。
        “金九月”的到来,必将与8月不一样。土地供应量增加,主要来源高新区和湾里区。赣江新区在9月也开始发力,共推出土地11宗。

3、土地市场展望
        根据南昌市国土局公告信息显示,2017年9月份南昌市共推出10宗土地;另外,赣江新区推出11宗土地供应。
2  20179月份南昌市土地供应明细表
宗地号 位置 用途 土地面积(亩) 规划条件 起拍价(万元) 拍卖日期
DAFG2017017 高新区航空路以东、天祥大道以南 工业 180.444 FAR≥1.0、D≥40%、GAR≤15% 2291.6388 2017-9-8
DAFG2017018 高新区先材纳米项目以东、天祥大道以南 工业 100.7385 FAR≥1.5、D≥40%、GAR≤15% 913.698195 2017-9-8
DAFG2017019 高新区航空路以东、规划路以南 工业 104.796 FAR≥1.5、D≥40%、GAR≤15% 1676.736 2017-9-8
DAFG2017020 高新区航空路以东、天祥大道以南 工业 181.95 FAR≥1.5、D≥40%、GAR≤15% 3184.125 2017-9-22
DAFG2017021 高新区航空路以东、天祥大道以南 工业 180.6915 FAR≥1.5、D≥40%、GAR≤15% 3162.10125 2017-9-22
DAFG2017022 高新区产业用地以东、天祥大道以南 工业 155.313 FAR≥1.5、D≥40%、GAR≤15% 2717.9775 2017-9-22
DAFJ2017023 高新区规划路以东、新月路以南、麻中大道以西、文苑路以北 居住 52.068 1.0<FAR≤2.0、D≤25%、GAR≥30% 25044.708 2017-9-27
DAFJ2017024 高新区京东大道以东、昌群用地以南、太平洋花园以西、南塘村以北 居住 32.499 1.0<FAR≤3.0、D≤35%、GAR≥25% 36398.88 2017-9-27
DAIJ2017025 湾里区乌井路以东、水港以西(控规A-2-05地块) 商服 8.823 FAR≤1.01、D≤35%、GAR≥30% 794.07 2017-9-27
DAIJ2017026 湾里区伴山蝶墅小区以北、宏泰·四季花城小区以南、蔬菜路以西、梅仙路(商贸路)南北两侧(控规C-6-03a及C-6-06地块) 居住 134.016 1<FAR≤1.5、D≤28%、GAR≥35% 35424.44928 2017-9-27
DXJG2017012 赣江新区经开组团金水路以北、杜鹃茶花博览园以南、广东一方制药以西、管委会储备用地以东 工业 62.16 1.0≤FAR≤1.5、D≥40%、GAR≤15% 1591.296 2017-9-6
DXJJ2017003 赣江新区经开组团金山大道以东、纵四路以西、龙泉港路以北、金云东路以南 居住 141.841 1.0<FAR≤2.1、D≤28%、GAR≥30% 71062.341 2017-9-6
DXJJ2017004 赣江新区经开组团儒乐湖新城湖滨南路以南、金山大道以东、纵四路以西、龙泉港路以北 商服 132.25 FAR≤1.78、D≤45% 20366.5 2017-9-6
DXJJ2017005 赣江新区经开组团儒乐湖新城横一路东以南、纵三路以东、金水大道以西、兴业大道以北 居住 144.829 1<FAR≤2.52、D≤28% 61552.325 2017-9-6
DXJJ2017006 赣江新区经开组团乌沙河以北、枫生高速公路以东 居住 79.01 1.0<FAR≤1.61、D≤20.67%、GAR≥37.8% 25009.0353 2017-9-15
DXJJ2017007 赣江新区经开组团昌西大道以东、秋樱路以南、海棠北路以西、绿冠路以北 居住 123.936 1.0<FAR≤2.35、D≤22%、GAR≥30% 72006.816 2017-9-15
DXJG2017016 赣江新区经开组团经开大道以东、兴业大道以南、铁路物流园以西、友安路以北 工业 231.394 1.0≤FAR≤1.5、D≥40%、GAR≤15% 5923.6864 2017-9-20
DXLG2017017 赣江新区临空组团黄堂东街以北、嘉捷二路以东、金水大道以西、储备用地以南 工业 49.125 1.2≤FAR≤1.5、D≥40%、GAR≤15% 314.4 2017-9-22
DXLG2017013 祥和二路以东、储备用地以南、南昌凯迅光电快乐赛车用地以西、黄堂西街以北 工业 70.223 1.2≤FAR≤1.5、D≥40%、GAR≤15% 449.4272 2017-9-6
DXLG2017014 祥和二路以东、祥和街以南、储备用地以西、储备用地以北 工业 45.049 1.2≤FAR≤1.5、D≥40%、GAR≤15% 288.3136 2017-9-6
DXLG2017015 储备用地以东、南昌凯迅光电快乐赛车用地以西、祥和街以南、储备用地以北 工业 38.02 1.2≤FAR≤1.5、D≥40%、GAR≤15% 243.328 2017-9-6

(二)南昌市新建商品房市场分析
1、新建商品住宅市场供求分析

        南昌市2017年8月新增商品房预售套数6325套,面积65.5万㎡,其中,新建商品住宅预售5067套、面积57万㎡,同比上升19.7%,环比上涨74.5%。新建商品房成交5854套,同比下跌25.1%,环比上涨20.3%;成交面积为58.1万㎡,同比下降36%,环比上升19.8%;其中,新建商品住宅成交4093套,同比下跌37.6%,环比上涨22.4%;成交面积44.2万㎡,同比下降44.1%,环比上升22.3%。8月,南昌新建商品住宅的成交均价为10069元/㎡,环比下降4.9%。

4  2016年8月-2017年8月新建商品房和商品住宅成交面积

5  2016年8月-2017年8月新建商品房成交面积及均价

       从新建商品住宅成交TOP10来看,本月一手住宅共成交2120套,较上月增加446套。8月份,南昌市新建商品住宅成交主要来自红谷滩新区。其中,红谷滩新区的恒锦花园占领排行榜第一的位置,共成交401套,据悉,该楼盘是单位集资房,二期直接更名为绿地国际博览城;青云谱区的正盛太古港商业城以成交301套跻身第二位;青山湖区的旭岚春天小区成交量较上个月增加130套,从第七名上升到第三名。
3  20178月份南昌市新建商品住宅成交TOP10排行榜
排名 楼盘 所属板块 销售踏湖(套) 参考价(元/㎡
1 恒锦花苑 红谷滩新区 401 5155
2 正盛太古港商业城 青云谱区 301 16908
3 旭岚春天小区 青山湖区 275 10350
4 西站瑞都 红谷滩新区 207 10116
5 御龙湾花园 湾里区 205 8287
6 枫华天成小区 经济技术开发区 179 7628
7 阳光玫瑰城 经济技术开发区 166 10228
8 琥珀园 红谷滩新区 143 11600
9 龙湾小区 红谷滩新区 130 9983
10 海珀悦庭 西湖区 113 14770

2、区域分析
       8月份南昌市新建商品住宅交易量主要来源为红谷滩新区、湾里区。红谷滩新区成交套数1238套,成交面积14.3万㎡,占全市总成交量的32%;湾里区以成交813套,成交面积8.3万㎡的成绩位居第二,占比为19%;经济技术开发区成交776套,成交面积为7.8万㎡,以占比为18%排名第三;西湖区以成交331套,成交面积4万㎡排名第四,占全市的9%。
6  20178月南昌市新建商品住宅成交面积区域分布

3、存量分析
        南昌市新建商品住宅8月份可售套数为16745套,同比下跌14.7%,环比上涨6.2%;可售面积206万㎡,同比下降15.3%、环比上升6.7%。新建商品住宅的去化周期约为4.2个月。
7  20168月-20178月南昌市新建商品住宅库存
 
4、新建商品非住宅市场供求分析
        南昌市8月份共批准预售商品非住宅1258套,同比下浮8.4%、环比下滑6.3%;批准预售面积8.5万㎡,同比下降25.5%,环比下浮7.5%;其中成交1761套,同比上涨40.5%,环比上升15.6%;成交面积为13.9万㎡,同比和环比分别上涨18.8%、12.4%。
8  20168月-20178月南昌市新商品非住宅供销量与供销比

5、新建商品非住宅区域分析
       8月,南昌市9个区共成交1761套新建商品非住宅。从成交面积来看,高新开发区以成交578套、5.67万㎡的成交面积荣获第一,占全市的40.7%;红谷滩新区以成交386套、3.68万㎡的成交面积排名第二,占全市的26.4%;西湖区非住宅成交量首次进入前三,以成交426套、成交面积2.23万㎡排名第三名,占比为16%。
9  2017年8月南昌市新建商品住宅成交面积区域分布

6、新建商品非住宅存量分析
        南昌非住宅新房可售套数为40626套,同比下滑7.3%、环比下浮1.2%;可售面积达到437.4万㎡,同比下降5.6%,环比下浮1.2%。南昌非住宅库存还需26.9个月才能被消化完。
10  20168月-20178月南昌市新建商品房非住宅库存
 
存量住宅市场
1、存量住房成交走势分析

        南昌市8月份存量住房共成交2596套,同比下降6%、环比上升5.9%;成交面积24.9万㎡,同比下浮2.5%,环比上扬7.1%。本月南昌市存量住房均价为8416元/㎡,同比上涨3.3%,环比上升0.6%。
11  20168月-20178月南昌市存量住房成交套数与面积

图12  2016年8月-2017年8月南昌市存量住房成交套数与均价

2、各区域存量住房成交分析
        从南昌市各区域的交易情况来看,2017年8月,南昌市存量房交易主要集中在西湖区、东湖区和红谷滩新区,共占比重为65%。本月存量房共成交2596套,其中西湖区成交642套,成交面积5.8万㎡,占比24%;红谷滩新区成交511套,成交面积5.5万㎡,占比22%;东湖区成交555套,成交面积4.8万㎡,占比19%;青山湖区成交328套,成交面积3.2万㎡,占比13%;青云谱区成交309套,成交面积2.7万㎡,占比11%;高新开发区成交248套,成交面积2.8万㎡,占比11%。从各区域的成交情况来看,红谷滩新区随着房产结构的逐步稳定,二手房成交量也在逐步向老城区看齐。

图13  2017年8月存量住房成交各区域分布

图14  2017年8各区域存量住房和新建商品住宅成交量对比

3、存量住房成交各面积区间分析
        从各面积区间成交的套数来看,90-120㎡面积段位于销售量首位,占全市成交量的28.4%;70-90㎡面积段销售量位于第二名,占全市成交量的23%;120-144㎡面积段销售量排名第三,占全市成交量的17.2%。从8月存量房的交易情况来看,南昌存量房交易的主力军仍是三房。
图15  2017年8月存量房成交各面积区间分布

四、市场走势分析


        南昌的8月,酷暑消磨掉大家的热情,楼市整体较为稳定,或许是在为“金九月”的到来养精蓄锐。
        8月的土拍市场热度开始上涨,共推出7宗土地供应均成交。其中,湾里区高溢价成交的两宗商服用地,成为湾里区最贵地块,规划条件虽有限制,但也将刺激湾里区的房价。土地供应量较上月减少,都准备着在9月发力,继续实行2017年的供地计划。从9月的南昌土地公告中可知,将会有一大波土地来袭,兴起的赣江新区也开始大量供地。其中,在儒乐湖周边的3宗地块未拍先火,依旧是绿地集团的定向地块。“金九月”的土地市场是值得期待的。
       8月,南昌新建商品住宅预售量大增,成交量较上月小幅上涨,一改“淡季低迷”的局面。自从3月份楼市限购限贷加紧后,楼市低迷,新房成交数量直线下滑,经历了前面几个月楼市成交低迷,又遇“淡季”袭击,成交量大幅度下降,到8月成交量小有上浮,住宅共成交4093套,环比上涨22.4%。从供给侧看,本月供应量大增,供需比大于1。新增供应面积最多的区域是红谷滩新区,供应面积为22.9万㎡,其中,当属恒锦花苑的供应面积最多;其次是经开区,供应面积为7.75万㎡,主供应力是中海阳光玫瑰园。“金九银十”的到来,或许楼市将会有转机,住宅成交量能有所上涨。
      南昌新建商品非住宅成交“双涨”。自3月份楼市调控收紧之后,加之出台“购买非住宅可补贴可落户”利好政策,新建商品非住宅市场成交量上涨,出现供不应求的现象。从各区的成交情况来看,高新区和红谷滩新区是本月的成交主力。非住宅“去库存”一直备受关注,近几个月来,非住宅成交量上涨,库存量持续减少,预计去化周期为26.9个月,目前形势客观。9月,或将延续当前势态。
     南昌二手房市场经历了5月的成交最高值,紧接着两次下跌,在8月终于回暖。本月二手房共成交2596套,环比上涨5.9%。从各区的成交数据显示,二手房的成交主力集中在西湖区、东湖区和红谷滩新区,其中,红谷滩新区成交511套,西湖区成交642套,东湖区成交555套。或是“开学季”的到来,二手房成交量有所增加。9月,南昌“三限房”政策将开始实行,或将给二手房市场带来较大阻力。
      8月楼市整体较为冷清,都在蓄力为“金九银十”的到来,南昌9月份房地产市场将会有以下特征:
1、预计将有36个楼盘开盘加推,其中,有8个纯新楼盘上市
2、“三限房”即将实行,二手房市场将会受影响
3、土地竞拍激烈,赣江新区将会是房地产业新的爆发点



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